Раздел зданий и помещений на аппартаменты

Раздел помещений на апартаменты в г. Москве на фоне продолжающегося роста цен на недвижимость и корректировкой ставок по ипотеке остается актуальной темой для инвестиций т.к. делает недвижимость доступной для большего кол-ва нуждающихся в своей собственной недвижимости.
Ни для кого не секрет что термин апартаменты до сих пор законодательно не урегулирован. При этом по имеющейся у меня информации работа в этом направлении ведется в том числе Минстроем РФ. В частности:
1. Государственная инспекция по недвижимости получила указание на подготовку реестра всех нежилых объектов используемых переоборудованных под постоянное проживание со сроком исполнение до конца 2023 года.
2. Комитет ЖКХ проводит анализ рынка.
3. Совсем недавно Торгово-промышленная плата провела круглый стол по теме: Текущее состояние рынка апарт-комплексов и многофункциональных зданий: строительство и управление.

Наблюдая за происходящим для себя, делаю вывод что профессионально сообщество на данный момент занимает следующую позицию:

Апартаменты не враги но, как и что регулировать мы пока не понимаем.

Для целей настоящей статьи предлагаю дать свое определение апартаментам, чтобы нам с вами было понятнее о каких именно объектах идет речь в данной статье.

Апартаменты – нежилые здания или помещения, переоборудованные для целей постоянного проживания без получения разрешения на реконструкцию.

Как только появилась информация что городское правительство стало заниматься данным вопросом все профессиональное сообщество обратило внимание что, Росреестр выставил свои заградительные барьеры, препятствующие образованию новых апартаментов.

Как это происходит: В случае если регистратор видит на поэтажных планах нежилого здания или помещения образование мокрых точек и сан узлов в расчете почти равном количеству образуемых помещений или вы просто делите помещение на маленькие комнатки с кладовой собственник получает приостановку осуществления кадастрового учета и регистрации права следующего содержания:
Таких приостановок, направляемых заказчиками на проработку, у меня уже собралась весомая пачка. Для наглядности кратко привожу основные нарушения, на которые указывает Росреестра в качестве обоснования своего отказа:

1. Выявлен монтаж трех санузлов, вновь образованные помещения обладают признаками изменения архитектурно-планировочного решения т.е. реконструкции здания.
2. Изменено функциональное назначение помещения.
3. Изменен класс функциональной пожарной опасности.
4. Здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования - эксплуатация военкомата.
Напомню, что процесс перепланировки в нежилом здании не имеет предварительного согласования и оформляется уже по факту произведённых строительных работ. Таким образом собственник объекта получает приостановку и оказывается в тупике на самом последнем этапе, когда уже оплачены ремонтные работы, а может и покупка мебели. Вне зависимости от площади объекта это всегда весомые суммы.

Что с этим делать?

Из любой тупиковой ситуации как обычно есть выход. Правда как показала практика эти пути решения при первом приближении никогда не нравятся заказчикам потому что они связаны с:
- дополнительными расходами которые часто не предусмотрены бюджетом проекта.
- увеличением сроков завершения проекта.

Вариант №1
Понимая специфику работы Росреестра «колдовать» над содержанием документов и проводить проект через Росреестр в несколько этапов.
Вариант не 100%, при этом в моей практике есть часть заказчиков работы по объектам которых были успешно завершены без получения приостановки и отказа, о котором писал выше.

Вариант №2
Оспаривание отказа Росреестра в кадастровом и регистрационном учете через суд.
Говорить о 100% гарантии результата здесь тоже не приходится ведь решение принимает суд. Также многое зависит от самого объекта, а именно какие строительные работы проводились на объекте и не попадают ли они под явные признаки реконструкции (к примеру: образование антресоли или любое другое увеличение площади).
Данный вариант предлагается как полностью рабочий, потому что мне уже удалось успешно завершить один такой судебный процесс, и мы с командой поняли отношение суда к данному вопросу.

Выводы:
1. Раздел нежилых помещений на апартаменты возможен.
2. Отказы и приостановки Росреестра не истина в последней инстанции.
3. С 2023 года проекты по образованию апартаментов требуют более детальной экспертной проработки.